Czy jest to spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, użytkowego bądź garażu, odrębna własność lokalowa, czy też lokal w najmie.
W kolejności przedstawimy podstawowe cechy poszczególnych typów tytułów prawnych do lokali.
Typy tytułów prawnych do lokalu
[accordion width="900"] [item title="Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego"]
Prawo to członek Spółdzielni mógł uzyskać do 24.04.2001 r. na podstawie przydziału dokonanego uchwałą Zarządu Spółdzielni. Po tym terminie powstaje ono z chwilą zawarcia między członkiem a Spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej, w której Spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w Ustawie i Statucie.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
$1Ø może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność Spółdzielni.
$1Ø może należeć do jednej osoby albo do małżonków.
$1Ø jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w statucie. W wypadku, gdy przysługuje ono małżonkom, wygaśnięcie prawa następuje z chwilą ustania członkostwa obojga małżonków, oczywiście wtedy, gdy oboje są członkami Spółdzielni.
Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:
$11) jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
lub
$12) jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczaniem opłat, o których mowa w § 176 Statutu Spółdzielni, za co najmniej 6 miesięcy.
Osoba posiadająca spółdzielcze lokatorskie prawo ma prawo dokonać przekształcenia jego statusu na prawo odrębnej własności. W tym celu konieczne jest złożenie:
$1a) wniosku w spółdzielni mieszkaniowej,
$1b) spłata kosztów związanych z budową (w tym odpowiedniej części zaciągniętego przez Spółdzielnię kredytu wraz z odsetkami),
$1c) spłata zadłużenia z tytułu kosztów i opłat eksploatacyjnych przypadających na mieszkanie,
$1d) a także pokrycie kosztów notarialnych i sądowych związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu. (Koszty notarialne i sądowe wpłaca się u notariusza).
Wniosek należy złożyć w dziale członkowsko-lokalowym, w siedzibie Spółdzielni, pokój nr 5. Pozostałe formalności związane z przygotowaniem niezbędnych dokumentów do zawarcia aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalowej i przeniesienia prawa własności załatwią pracownicy spółdzielni i powiadomią wnioskującego o terminie zawarcia umowy notarialnej.
Szczegółowe informacje na temat przekształcenia można uzyskać osobiście w dziale członkowsko-lokalowym, telefonicznie pod numerem 91 4163794 w. 44 lub za pomocą poczty elektronicznej kierowanej na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
[/item] [item title="Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu"]
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu reguluje rozdział 21 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.).
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstało najczęściej z przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Obecnie nie ma możliwości przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo (poza wyjątkami - kiedy wskutek nieuregulowanego stanu prawnego np. gruntów, nie jest możliwy wykup na własność.), Uprawnionym do własnościowego prawa do lokalu może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Co do zasady, żeby nabyć to prawo nie trzeba byćczłonkiem spółdzielni.Wyjątek stanowi tzw. pierwotne nabycie, czyli nabycie mieszkania bezpośrednio od spółdzielni mieszkaniowej. Każdy właściciel mieszkania własnościowego może domagać się przyjęcia do spółdzielni, natomiast spółdzielnianie może zmusić go do wstąpienia. Konkludując, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest związane z członkostwem w Spółdzielni.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym bardzo zbliżonym do prawa własności. Osoba, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może założyć księgę wieczystą, choć nie jest to konieczne. W księdze osoba ta zostaje wpisana, jako uprawniony posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa. Właścicielem lokalu i budynku pozostaje nadal spółdzielnia. Spółdzielnie mieszkaniowemają obowiązek prowadzić rejestr lokali, dla których zostały założone oddzielne księgi wieczyste.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Można więc je sprzedać, przekazać w drodze darowizny, obciążyć hipoteką, a lokal można wynająć i użyczyć be zgody Spółdzielni.. Zgoda spółdzielnijest potrzebna jedynie w sytuacji, gdy nastąpi zmiana sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części.
Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Zbycie prawa do części lokalu jest nieważne. Jednak przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalumożna przekształcić w odrębną własność. Następuje to na pisemne żądanie członka spółdzielni mieszkaniowej albo osoby niebędącej członkiemspółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
[/item] [item title="Prawo odrębnej własności lokalu"]
Prawo odrębnej własności daje tytuł własności zarówno do lokalu, jak i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej. Posiadając odrębną własność, stajemy się właścicielami mieszkania, które stanowi odrębną nieruchomość lokalową posiadającą księgę wieczystą oraz jesteśmy również współwłaścicielami części wspólnych budynku, w którym ten lokal się znajduje oraz proporcjonalnej części gruntu, na którym znajduje się nasz budynek lub kilka budynków wchodzących w skład danej nieruchomości.
Przy wyodrębnianiu lokali ważną kwestią pozostaje zarząd nieruchomością wspólną. Nie znikają zatem najbardziej palące problemy związane z utrzymaniem części wspólnych. Stąd też, jeśli spółdzielnia jest w dobrej sytuacji finansowej i sprawnie zarządza swoimi zasobami, a co do tego w przypadku naszej Spółdzielni nie powinno być wątpliwości, warto rozważyć czy wyodrębnienie lokalu lub wystąpienie ze spółdzielni zwyczajnie nam się opłaca.
[/item] [/accordion]
Porównanie typów własności do lokalu
[accordion width="900"] [item title="Zakres prawa"]
|
SPÓŁDZIELCZE LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO |
SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO |
ODRĘBNA WŁASNOŚĆ |
|
Jest prawem do używania lokalu przez członka spółdzielni mieszkaniowej i jego bliskich, wspólnie zamieszkałych, a w razie wygaśnięcia może przypadać ubiegającym się osobom bliskim, które maja w tym zakresie roszczenia ustawowe. |
Jest ograniczonym prawem rzeczowym, na które składa się prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem. |
Posiadający prawo odrębnej własności lokalu jest właścicielem lokalu i posiada ułamkową współwłasność w częściach wspólnych nieruchomości oraz własności gruntu. |
|
Jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. |
Jest zbywalne, podlega dziedziczeniu czy egzekucji, można je obciążać np. hipoteką. |
Jest zbywalne, podlega dziedziczeniu czy egzekucji, można je obciążać np. hipoteką. |
|
Lokal można wynająć lub oddać w bezpłatne używanie, bez konieczności uzyskiwania zgody spółdzielni, jeśli nie zmienia to przeznaczenia lokalu. |
Lokal można wynająć lub oddać w bezpłatne używanie, bez konieczności uzyskiwania zgody spółdzielni, jeśli nie zmienia to przeznaczenia lokalu. |
Lokal można wynająć lub oddać w bezpłatne używanie, bez konieczności uzyskiwania zgody spółdzielni, jeśli nie zmienia to przeznaczenia lokalu. |
|
Nie można założyć odrębnej Księgi Wieczystej dla tego prawa. |
Można założyć Księgę Wieczystą - w dziale II ujawniona jest osoba, do której należy to prawo. |
Założenie odrębnej księgi wieczystej następuje z mocy ustawy o s.m. Wniosek sporządza notariusz. Ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa własności następuje w formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz, której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu. |
|
Zarząd nieruchomością sprawuje Spółdzielnia. |
Zarząd nieruchomością sprawuje Spółdzielnia. |
Zarząd nieruchomością wspólną sprawuje spółdzielnia. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Uchwała, o której mowa wyżej nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali. |
|
Właścicielem nieruchomości jest spółdzielnia. |
Właścicielem nieruchomości jest spółdzielnia |
Spółdzielnia jest współwłaścicielem nieruchomości, natomiast wyodrębniony lokal stanowi wyłączną własność osób, na rzecz, których została ustanowiona odrębną własność lokalowa. Ustanowienie odrębnej własności lokalu może nastąpić na rzecz małżonków albo osób wskazanych przez członka spółdzielni, które wspólni z nim ubiegają się o ustanowienia takiego prawa. |
|
Osoba, której przysługuje to prawo może zażądać zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu. Jeśli wszystkie wymagane warunki są spełnione (m.in. po dokonaniu wymaganych spłat) spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć taką umowę w terminie 6 miesięcy. |
Osoba, której przysługuje to prawo może zażądać zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, i jeśli wszystkie wymagane warunki są spełnione (m.in. po dokonaniu wymaganych spłat) spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć taką umowę w terminie 6 miesięcy. |
Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, a żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni, po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. |
[/item] [item title="Typ prawa a osoby do niego uprawnione"]
|
SPÓŁDZIELCZE LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO |
SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO |
ODRĘBNA WŁASNOŚĆ |
|
Może przysługiwać osobie fizycznej lub małżonkom. |
Może przysługiwać osobom fizycznym jak i prawnym, może przysługiwać w częściach ułamkowych. |
Może przysługiwać osobom fizycznym jak i prawnym, może przysługiwać w częściach ułamkowych. |
|
Z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. W przypadku śmierci obojga małżonków lub innej osoby uprawnionej, której dotychczas przysługiwało to prawo, osoby bliskie maja roszczenie o przyjęcie ich na członka i zawarcie umowy o ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawo do lokalu mieszkalnego. W takim przypadku pozostali spadkobiercy są uprawnieni wyłącznie do dziedziczenia wkładu. |
W przypadku śmierci osoby, do której należy to prawo przechodzi ono na spadkobierców. Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu wykonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa. W razie bezskutecznego upływu tego terminu na wniosek spadkobierców lub spółdzielni przedstawiciela wyznaczy sąd. |
W przypadku śmierci właściciela lokalu prawo własności przechodzi na spadkobierców. Jeżeli prawo przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu wykonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa. |
[/item] [item title="Przypadki utraty prawa do lokalu"]
|
SPÓŁDZIELCZE LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO |
SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO |
ODRĘBNA WŁASNOŚĆ |
|
W wyniku ustania członkostwa lub wygaśnięcie prawa w wyniku uchwały spółdzielni, (np. w wyniku 6 miesięcznych zaległości czynszowych, używania lokalu niezgodnie z przeznaczeniem). |
W przypadku zbycia prawa np. sprzedaż, darowizna –, (wymagana jest forma aktu notarialnego). W przypadku zbycia części ułamkowej pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu. Wygaśnięcia prawa np. zrzeczenia się prawa, co skutkuje koniecznością jego zbycia w przetargu przeprowadzonego przez Spółdzielnię, bądź jego utraty w wyniku licytacji (między innymi w trybie egzekucji za długi). |
Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, Zarząd Spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu Postępowania Cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. W celu zaspokojenia długów z tytułu opłat za korzystanie z lokalu spółdzielnia może wszcząć egzekucję komorniczą z posiadanego przez dłużnika prawa odrębnej własności. |
|
W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu, jednak nie więcej niż kwota, jaką spółdzielnia otrzyma od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu (kwota ta pomniejszana jest o zobowiązania członka wobec spółdzielni). |
Po przetargu osobie uprawnionej spółdzielnia wypłaca wartość rynkową lokalu, jednak nie więcej niż kwota, jaką spółdzielnia otrzyma od nabywcy. Kwota ta pomniejszana jest o zobowiązania byłego posiadacza wobec spółdzielni. W przypadku licytacji przeprowadzonej w trybie egzekucji komorniczej, były posiadacz prawa otrzyma ewentualną różnicę pomiędzy kwotą uzyskaną w licytacji a jego zobowiązaniami wobec spółdzielni i innych wierzycieli oraz kosztami egzekucji. |
[/item] [item title="Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości"]
|
SPÓŁDZIELCZE LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO |
SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO |
ODRĘBNA WŁASNOŚĆ |
|
Członkowie Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. |
Członkowie Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. |
Członkowie Spółdzielni będący właścicielami lokali, są obowiązani uczestniczyć pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. |
|
Osoby niebędące członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie Spółdzielni, z zastrzeżeniem art.5 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. |
Właściciele lokali niebędący członkami Spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacja i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie Spółdzielni z zastrzeżeniem art.5 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. |
|
|
Członkowie Spółdzielni są również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez Spółdzielnię. |
Osoby niebędące członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze Spółdzielnią. |
Właściciele lokali niebędący członkami mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze Spółdzielnią. |
[/item] [/accordion]
Występowanie zdarzeń losowych
[accordion width="900"] [item title="Podstawowe wskazówki dotyczące niektórych sposobów postępowania w przypadku wystąpienia zdarzeń losowych"]
Postaramy się w niniejszym poradniku lokatora przybliżyć Państwu tę problematykę.
Pierwsza publikacja jest poświęcona najbardziej przykremu wydarzeniu, jaki może dotknąć małżonków, którym przysługuje wspólnie lokal mieszkalny, a mianowicie śmierć jednego z nich. Znajomość skutków, jakie wywołuje to zdarzenie, może uchronić żyjącego małżonka od wielu kłopotów.
Zaznaczyć jednak należy, że sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu lokatorskiego różni się od sposobu uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu własnościowego lub prawa odrębnej własności lokalowej.
[/item] [item title="Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu lokatorskiego po śmierci małżonka, będącego członkiem Spółdzielni"]
Omawiając sposób uregulowania stanu prawnego do lokalu mieszkalnego typu lokatorskiego, należy wiedzieć, że: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do członka Spółdzielni (w całości) bądź małżonków, (jeżeli prawo to zostało ustanowione na rzecz małżonków tj. w czasie trwania ich małżeństwa). Jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkom, to w przypadku zgonu jednego z nich, prawo do lokalu nie wygasa, lecz przypada drugiemu małżonkowi, pod warunkiem spełnienia warunków określonych w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych z późniejszymi zmianami (tekst jednolity tej ustawy został opublikowany w 2003 r. w Dzienniku Ustaw nr 119, poz. 1116).
Z przepisów tych wynika, że z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek, jeżeli nie jest członkiem Spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską, co umożliwi przyjęcie go w poczet członków Spółdzielni.
Pamiętać jednak należy, że ma tu również zastosowanie przepis art.13 ust.2, który stanowi, że niedotrzymanie jednorocznego terminu na złożenie deklaracji przystąpienia do Spółdzielni, spowoduje wyznaczenie przez Spółdzielnię dodatkowego, nie krótszego niż 6-ciomiesięcznego terminu na dopełnienie powyższych formalności, a po jego bezskutecznym upływie Spółdzielnia może podjąć uchwalę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu.
Reasumując:
W przypadku zgonu małżonka, który był członkiem Spółdzielni, małżonek zmarłego, powinien zgłosić się do działu członkowsko-lokalowego Spółdzielni (pokój nr 5) w ciągu roku od dnia śmierci współmałżonka z aktem zgonu małżonka i złożyć deklarację przystąpienia w poczet członków Spóldzielni
W taki sposób mogą uregulować stan prawny do zajmowanego mieszkania tylko małżonkowie, którym wspólnie ze zmarłym przysługiwało prawo do tego lokalu (a więc prawo do lokalu powstało w trakcie związku małżeńskiego, a wkład mieszkaniowy stanowił ich wspólność majątkową małżeńską). Sytuacja ta nie ma zastosowania do osób, które zawarły związek małżeński z osobą, która posiadała już wcześniej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
Osoby te nie są pozbawione prawa do ubiegania się o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu po zmarłym współmażonku, któremu przysługiwało prawo do tego lokalu przed zawarciem związku małżeńskiego. Mogą się ubiegać na równi z innymi osobami bliskimi. Zgodnie z postanowieniami art.15 ust.2 ustawy o s.m. w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego roszczenie o przyjęcie do Spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkowi dzieciom i innym osobom bliskim.
[/item] [item title="Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu lokatorskiego po śmierci członka Spółdzielni"]
W następstwie zgonu członka Spółdzielni lub obojga małżonków, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa. Wygaśnięcie prawa następuje z chwilą ustania członkostwa (tj. ze skutkiem od dnia śmierci członka lub z chwilą ustania członkostwa obojga małżonków).W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, roszczenie o przyjęcie do Spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim, a dla zachowania powyższych roszczeń, konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej (art. 15 ust. 2 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Osoba wywodząca swe prawa od zmarłego członka Spółdzielni, (czyli osoba bliska), winna wnieść do Sądu wniosek o stwierdzenie nabycia praw do spadku po zmarłym członku (lub obojgu zmarłych małżonkach).Sąd ustali krąg spadkobierców, którzy będą mieli prawo do spadku po zmarłym (zmarłych), w tym prawo do dziedziczenia wkładu mieszkaniowego.
Jeżeli spadkobierca jest jeden, winien zgłosić się do Spółdzielni z prawomocnym postanowieniem Sądu stwierdzającym nabycie praw do spadku po zmarłym, celem złożenia deklaracji przystąpienia do Spółdzielni. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga Sąd w postępowaniu nieprocesowym.
Osoba wywodząca roszczenie o przyjęcie do Spółdzielni, winna zgłosić się do Spółdzielni, celem złożenia deklaracji przystąpienia do Spółdzielni z prawomocnym postanowieniem Sądu stwierdzającym krąg spadkobierców oraz zrzeczeniami pozostałych spadkobierców z przysługujących im części spadku (wkładu mieszkaniowego). Oświadczenie spadkobierców o zrzeczeniu się z przysługujących im części wkładu mieszkaniowego na rzecz osoby ubiegającej się o członkostwo w Spółdzielni i ustanowienie prawa do lokalu, winno być złożone w obecności notariusza, który stwierdzi wiarygodność złożonych podpisów, a darowizny te, należy zgłosić do właściwego Urzędu Skarbowego. Jeżeli natomiast spadkobiercy nie zamierzają zrzekać się z przysługujących im części wkładu mieszkaniowego na rzecz osoby mającej roszczenie o przyjęcie do Spółdzielni, osoba ta obowiązana jest wpłacić tę część wkładu mieszkaniowego (spadkobiercy zażądają bowiem od Spółdzielni zwrotu przysługujących im na podstawie postanowienia Sądu części wkładu mieszkaniowego, a Spółdzielnia dokona tej wypłaty po wniesieniu tej części wkładu przez osobę ubiegającą się o członkostwo i prawo do lokalu mieszkalnego). Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez Spółdzielnię terminu wystąpienia do Sądu, wyboru osoby uprawnionej do zawarcia umowy dokona Spółdzielnia.
Reasumując:
Osoba bliska, (małżonek, któremu nie przysługiwało wspólnie z członkiem Spółdzielni prawo do lokalu, dzieci i inne osoby bliskie), która posiada roszczenie o przyjęcie do Spółdzielni i ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu winna zgłosić się do Spółdzielni, celem złożenia deklaracji przystąpienia do Spółdzielni i zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Osoba ta winna jednak wykazać, że dysponuje wkładem mieszkaniowym po zmarłym członku (lub małżonkach), a zatem winna przedstawić postanowienie Sądu stwierdzające nabycie w całości praw do spadku, zrzeczenia pozostałych spadkobierców lub uregulować wkład mieszkaniowy (bądź część, z której spadkobiercy nie zrzekli się).Pamiętać należy, że nieuregulowanie stanu prawnego do lokalu mieszkalnego typu lokatorskiego po zmarłym (zmarłych) i zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego, może spowodować żądanie przez Spółdzielnię opróżnienia i przekazania tego lokalu do dyspozycji Spółdzielni i wdrożenie postępowania sądowego zmierzającego do uzyskania wyroku eksmisyjnego.
[/item] [item title="Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu własnościowego po śmierci małżonka"]
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ograniczonym prawem rzeczowym (art.172 ust.1 ustawy o s.m.)
Śmierć któregokolwiek z małżonków (niezależnie od tego, który z nich był członkiem Spółdzielni), powoduje konieczność złożenia do Sądu wniosku o stwierdzenie nabycia praw do spadku, gdyż tylko Sąd może określić krąg spadkobierców po zmarłym. W zależności od tego, czy zmarły pozostawił testament, czy też nie, Sąd ustala krąg spadkobierców. Jeżeli zmarły pozostawił testament, wówczas udział zmarłego wynoszący ½ część we własnościowym prawie do lokalu dziedziczy osoba wskazana w testamencie, jako spadkobierca.
Najwygodniej dla współmałżonka jest, gdy zmarły pozostawił testament w formie aktu notarialnego i uczynił go jedynym spadkobiercą. Wówczas współmałżonek nieżyjącego, po uzyskaniu notarialnego poświadczenia nabycia spadku lub prawomocnego postanowienia Sądu stwierdzającego nabycie praw do spadku, winien zgłosić się do Spółdzielni i złożyć deklarację przystąpienia do Spółdzielni, chyba, że nie zamierza przystępować do Spółdzielni (wówczas powinien tylko Spółdzielnię poinformować o fakcie nabycia praw do spadku). W przypadku, gdy spadek po zmarłym (niebędącym członkiem Spółdzielni) odziedziczy współmałżonek, który już wcześniej członkostwo w Spółdzielni uzyskał, nie musi on już załatwiać w Spółdzielni żadnych formalności, wystarczy jedynie złożyć postanowienie potwierdzające fakt dziedziczenia prawa do lokalu.
Sytuacja komplikuje się, gdy:
$11. Zmarły pozostawił testament, a spadkobiercą uczynił inną osobę niż współmałżonek: dziecko (dzieci), wnuka (wnuki) lub inne osoby, (wówczas własnościowe prawo do lokalu przysługiwać będzie w częściach: ½ część udziału – współmałżonkowi i ½ część – osobie, wskazanej w testamencie),
$12. Spadkodawca nie pozostawił żadnego testamentu. Wówczas Sąd określa krąg spadkobierców ustawowych, do których mogą należeć:
$11) małżonek i dzieci,
$12) w przypadku małżeństwa bezdzietnego:
$1a) małżonek i dzieci zmarłego z innych związków albo
$1b) małżonek i rodzeństwo zmarłego bądź zstępni rodzeństwa, gdy współmałżonek nie posiadał swoich dzieci,
Jeżeli spadkobierców jest kilku (a zatem, gdy Sąd określi, że udział we własnościowym prawie do lokalu dziedziczy inna (inne) osoby niż tylko współmałżonek), powinni oni poinformować Spółdzielnię, czy zamierzają dokonywać działu spadku (w celu wyłonienia jednej osoby, której przysługiwać będzie wyłącznie to prawo), czy też w dalszym ciągu spadkobiercy będą współwłaścicielami własnościowego prawa do lokalu w częściach.
Jeżeli spadkobiercy nie zamierzają dokonywać działu spadku, powinni oni:
$11. w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa
$12. poinformować Spółdzielnię, czy któryś ze spadkobierców, zamierza przystąpić w poczet członków Spółdzielni, gdyż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do kilku spadkobierców, ale członkiem Spółdzielni może być tylko jedna z nich.
W przypadku dokonania działu spadku, spadkobierca, któremu prawo to przypadło, winien złożyć deklarację przystąpienia do Spółdzielni, albo poinformować Spółdzielnię, jeżeli nie zamierza do niej przystąpić. Wszystkie powyższe uregulowania obowiązują również małżonków, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego lub garażu.
Reasumując:
Małżonkowie, w celu uniknięcia w przyszłości różnych przykrych sytuacji, gdy już współmałżonka zabraknie, powinni za życia, sporządzić odrębne testamenty najlepiej notarialne, czyniąc jedynym spadkobiercą po śmierci - współmałżonka. Dzięki temu po śmierci jednego z nich, drugi odziedziczy po zmarłym przysługującą mu część i nabędzie na wyłączną własność prawo do lokalu.
[/item] [item title="Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania posiadającego status odrębnej własności lokalowej po śmierci małżonka"]
Należy postąpić jak w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
[/item] [item title="Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu lokatorskiego po rozwiązaniu małżeństwa"]
Sytuację tę regulują przepisy zawarte w art. 13 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego zostało ustanowione na rzecz obojga małżonków (tzn. w czasie trwania małżeństwa), stanowi ich wspólne prawo. Wspólny jest również wkład mieszkaniowy związany z tym prawem. Dlatego też rozwiązanie małżeństwa (bądź orzeczenie przez Sąd separacji) powoduje ważne konsekwencje dla obojga byłych małżonków i pociąga za sobą konieczność uregulowania stanu prawnego do lokalu mieszkalnego.
Zgodnie z wyżej podanym przepisem art.13 ustawy o s.m., po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa, małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić Spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Były małżonek niebędący członkiem Spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. W tym celu należy zgłosić się do Spółdzielni z prawomocnym postanowieniem Sądu stwierdzającym rozwiązanie małżeństwa i poinformować, w jaki sposób byli małżonkowie zamierzają dokonać podziału majątku dorobkowego, a konkretnie chodzi o prawo do lokalu mieszkalnego i wkład mieszkaniowy związany ze spółdzielczym lokatorskim prawem do tego lokalu.
Ustalenia, któremu z byłych małżonków w wyniku rozwodu przypadło prawo do lokalu mieszkalnego wraz z wkładem mieszkaniowym, mogą być dokonane:
$11. Dobrowolnie, gdy byli małżonkowie dojdą do porozumienia i zgodnie oświadczą, któremu z nich w wyniku rozwiązania małżeństwa przypadnie prawo do mieszkania wraz z wkładem mieszkaniowym. Oświadczenie takie byli małżonkowi powinni złożyć w obecności notariusza, który potwierdzi własnoręczność podpisów byłych małżonków pod zgodnym oświadczeniem.
$12. W drodze postępowania sądowego, gdy małżonkowie nie mogą dojść do porozumienia w tej kwestii. W tej sytuacji, należy złożyć do Sądu wniosek o podział tego prawa, a dowód wszczęcia postępowania należy przedstawić w Spółdzielni.
$13. Jeżeli małżonkowie nie dokonają czynności, o której mowa wyżej w ciągu roku od dnia rozwiązania małżeństwa i nie przedstawią dowodu wszczęcia postępowania sądowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami, Spółdzielnia wyznacza im dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu, Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Konsekwencją wygaśnięcia prawa do lokalu mieszkalnego jest obowiązek dobrowolnego przekazania do dyspozycji Spółdzielni zajmowanego bez tytułu prawnego lokalu mieszkalnego. W przypadku nie wydania lokalu Spółdzielnia skieruje do Sądu wniosku o eksmisję osób zajmujących lokal mieszkalny bez tytułu prawnego (Spółdzielnia nie ma obowiązku zapewnienia lokalu zamiennego).
Reasumując:
Rozwiązanie lub unieważnienie małżeństwa powoduje konsekwencje polegające na konieczności ustalenia, któremu z byłych małżonków przypada spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wraz z wkładem mieszkaniowym. Nie dokonanie tych ustaleń w ciągu roku od dnia rozwiązania małżeństwa, może spowodować wygaśnięcie prawa do lokalu mieszkalnego i obowiązek opróżnienia lokalu mieszkalnego i przekazania go do dyspozycji Sp-ni. A w przypadku nie wydania dobrowolnie lokalu wdrożenie przez Spółdzielnię postępowania sądowego zmierzającego do uzyskania wyroku eksmisyjnego osób zajmujących ten lokal bez tytułu prawnego.
[/item] [item title="Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu własnościowego (spółdzielcze własnościowe) po rozwiązaniu małżeństwa"]
Rozwiązanie małżeństwa, któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie rodzi tak przykrych konsekwencji, jak w przypadku małżonków, którym przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W tym przypadku, byli małżonkowie są współwłaścicielami w równych częściach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i to od nich zależy, czy dokonają pomiędzy sobą podziału majątku dorobkowego polegającego na ustaleniu, któremu z nich prawo to będzie przysługiwało w całości, czy też nie. Przepisy prawne nie obligują byłych małżonków do dokonania podziału majątku dorobkowego, jednak trzeba pamiętać, że nie dokonanie tych czynności, powoduje, że żaden z byłych małżonków nie może jednoosobowo zdecydować o losie mieszkania w przyszłości. Niekiedy powoduje to bardzo duże komplikacje, gdyż wiadomo, że osoby te często wyprowadzają się, nie utrzymują ze sobą kontaktów i mogą zawierać nowe związki małżeńskie, co w przyszłości może mieć bardzo przykre skutki.
Reasumując:
Rozwiązanie lub unieważnienie małżeństwa, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego powoduje, że byli małżonkowie stają się współwłaścicielami tego prawa w równych częściach. W związku z tym wszelkie czynności prawne związane z tym lokalem, wymagają zgody obojga współwłaścicieli. W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali, byli małżonkowie nie muszą dokonywać ustaleń, komu prawo to przysługuje, nie dokonanie podziału majątku nie powoduje wygaśnięcia prawa do lokalu. Pamiętać jednak należy, że nie dokonanie podziału majątku dorobkowego i wyłonienie jednej osoby, której prawo do przypadło po rozwiązaniu małżeństwa, może powodować przykre konsekwencje w przyszłości, (jeżeli byli małżonkowie nie utrzymują ze sobą żadnych kontaktów).
[/item] [item title="Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania posiadającego status odrębnej własności lokalowej po rozwiązaniu małżeństwa"]
Należy postąpić jak w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
[/item] [/accordion]
Opracował na podstawie:
Poradnika mieszkańca Kieleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej www.ksm.pl
Poradnika Gdyńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej www.gdynskasm.pl
Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych tj. Dz.U.119 poz.1116 z 2003 roku (ze zm.)
Statutu Spółdzielni Mieszkaniowej ‘Regalica w Gryfinie.
